前几天，海珠区发布了年公办小学招生预告和学位预警，15所小学明年学位紧张。

接连几天都有读者朋友来问：

“我想知道，买房，究竟哪些区域既学位宽松，教育又有底蕴？”

按目前的情况看：教育强区里，天河海珠都有预警，小学学位整体最放心的，还是越秀和荔湾。

就买房而言，越秀几无新盘供应，如果教育学位求稳，又要求新盘，那就只剩下一个答案：荔湾。

最近荔湾有一个地铁上盖的新盘要开，月底就要开放示范区样板房，我们决定去探一探。

01

荔湾有多少地铁上盖盘？

对于购房者，常常是既要又要。教育是需求之一，地铁也非常重要，毕竟上班汪，通勤时间都是卡着表按分计算的，只有轨道交通最靠谱。

沿线有地铁经过的物业，我们通常叫地铁盘。但事实上由于距离地铁口的远近不同，到达难易不一样，价值千差万别。

地铁盘，本应紧邻地铁口，但实践中，诸多超过一千米以上的楼盘，也套用地铁盘的概念，甚至要走二十分钟，才能达到地铁站，这样地铁带来的溢价已经降低很多了。

地铁盘的距离虽没有明确规定，但按《广州交通“十四五”规划》：

规划至“十四五”期末，地铁通车里程力争达到公里以上。中心城区轨道交通站点米半径人口覆盖率不低于65%。

按此理解，官方的认同里，距地铁站的距离，应该在米半径范围内，才称得上地铁盘。

如果按这个标准一筛，荔湾的这些新盘，都要筛掉一大半。

区分就到此为止了吗？并不是。

还有一种楼盘叫地铁上盖，可比地铁盘要更能打，成熟的地铁上盖物业，价格比同片区等素质无地铁物业高30%以上。

地铁上盖的物业是个什么样子？一般理解，下楼就是地铁口，甚至不过马路，出门即达。从距离上讲，一般认为在米以内。

再用这个标准筛选一遍，荔湾符合条件的在售新盘就几近没了。但是有个盘，距地铁站直线距离居然只有约米，这个距离，可以说是地铁上盖盘，从地铁溢价这个角度来讲，鹤立鸡群，吊打一大片。

今天去探的这个盘，就是保利越秀·天启，位置在芳村大道东和培真路交汇处，位于白鹅潭CBD聚龙湾片区。

从航拍图上看，地块最近处，距地铁沙涌站，直线距离约米，距江边仅约米。

其实保利越秀·天启，不单只是地铁上盖这一大优势，而且还是双地铁。1号线、广佛线、11号线，加上22号线，在荔湾南片也就是形成沙涌站、芳村站、和西塱站这几个重要交汇站。

保利越秀·天启在地铁沙涌站附近，这是已开通的广佛线和即将开通的地铁11号线交汇站。11号线是广州大环线，有句话叫做：

拥有了11号线，就相当于拥有了整个广州。

11号线串联越秀、天河、海珠、荔湾、白云五大中心城区，连接广州火车站、天河北、天河公园、琶洲等核心商圈。

再往细里看，从沙涌站不同出口，走不同路线到天启，步行距离均在三四百米的样子。

我们现场走了一遍，大致也就三四分钟的时间。

双地铁的好处是：去各个方向的商圈都便捷；搭配地铁上盖，更加时间可控。

展开一下想象：从保利越秀·天启出发，一首歌时间便可步行到沙涌地铁站，搭乘广佛线，一站即到海珠，再到沥滘换乘3号线，一杯咖啡的时间便到珠江新城。而搭乘地铁11号线，无需换线就可直达琶洲CBD。

好了，对于地铁交通的优势，算是了解够透彻了。

那地面交通咋样？

从前一张图可以看到项目紧邻芳村大道东，沿这条主干道，往北就是白鹅潭CBD、往南到达广船和广钢新城。

再看下面航拍图：楼盘到鹤洞路较近，距离约米，可以通过引桥上鹤洞大桥，下桥即是海珠，乐峰广场、医院等公共设施近在咫尺，地面交通到达都很便捷。

最近，鹤洞大桥在加固维修中，预计春节前，就可以恢复通车。

02

珠江畔，名校边，或迎来太古里

荔湾作为教育强区，还是有相当底蕴。在培真路上，就天启楼盘附近，就有三所名校：真光实验中学、真光中学和培英中学。

真光中学扩建效果图

真光中学，不用多介绍，荔湾的区属龙头，真正扛把子，特控率在7成左右。

真光实验中学，这所家长昵称为"真实”的国有民办初中，在去年荔湾广雅改公办以后，成为了荔湾民办初中的一哥。

由于其国有民办的性质，按规定，很大可能也会像荔湾广雅一样改成公办，如果这样，那会是对荔湾区特别是学校附近片区的重大教育利好。

因为改公办后，首先一半给外区的招生计划，将拿回本区；其次大概率会在学校附近片区摇号招生，而学校就在保利越秀·天启旁，如果摇上后，将享受目送式入学。

有人说，真光中学就像一座公园，其实更是一个博物馆：学校里不少建筑，就真是广东省级保护文物。

徘徊在校园附近的小巷子，看绿瓦红墙、参天古木，能感受到百年名校的浓郁书香和古韵流芳。

新鹤洞小学效果图

楼盘南侧的鹤洞村旧改，正在紧锣密鼓地推进当中，地块将投资50个亿，新建建筑量62万方，建成后，城市界面将改观明显。

鹤洞旧村改造效果图

根据今年10月发布的《广州服务业“十四五”规划》，保利越秀·天启所在的白鹅潭CBD，被定位为五个世界级地标商圈之一，它们分别是是天河路-珠江新城、长隆-万博、金融城-黄埔湾、白鹅潭、广州塔-琶洲。

而白鹅潭聚龙湾片区，更是迎来了广州第二座“太古商业项目”，或将是全国第四座“太古里”，剑指荔湾未来中心！

就在10月初，珠江实业与太古地产签署合作意向，计划于广州荔湾区聚龙湾片区打造珠江太古商业项目，共同打造“广州西客厅”。一向对地段有着严苛要求的太古地产选择落子在白鹅潭聚龙湾，或许早已嗅到提前布局城市CBD的商机。

而保利越秀·天启，距离聚龙湾太古商业项目咫尺之遥。

天启邻近江边，名校围绕，医院，生活气氛成熟；南有鹤洞旧改，北有白鹅潭聚龙湾，片区提升潜力大。

03

我们来看看产品如何？

分析完区位后，我们来看看产品如何？

到了项目参观，现场正热火朝天施工中，幼儿园已接近封顶，装饰一新的示范区，就在幼儿园旁边。从现场了解到，项目占地约3.1万㎡，总建筑面积约16万方。

本周六即将开放的示范区

01总图

项目由5栋塔楼组成，其中2#是高层公寓，其余4栋为26层住宅，五栋楼呈围合式布局，中间是中心园林。

将推的1#呈风车型分布，㎡单位为东南/西南朝向，㎡单位为东北、89㎡单位为西北方向。

02江景

把效果图和航拍实景模拟，能看出江面非常宽阔，1#5#东向单位正对江景，具体到1#的话，主要是东南向㎡单位和东北向㎡单位。

从航拍图可以看出，江边产业园和居民楼现状低矮，且地势较低，对视野阻挡不明显。

有读者担心：江边会不会以后拆迁建高层建筑？

由于临近江边的用地，已被规划为开放式商业，且限高45米；再考虑和天启之间的场地高差，天启东向单位大部分仍能享有稀缺江景。

03户型

据现场销售介绍，项目首推1#，共有建面约89㎡创意2+1户型、建面约㎡创意3+1户型、建面约㎡四房等三种户型。

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